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這實際上是一個由HI投資，由萬科負責操作的專案。萬科僅僅藉助自己的品牌，就取得了該專案的控制權並佔有大部分利潤。同時，由於融資以美元結算，考慮到目前的匯率趨勢是人民幣有升值壓力，該項融資的匯率風險也要由HI來承擔。。　最好的txt下載網

第一節　商業貸款變身直接投資，（4）

不能不提出疑問，HI作為發達國家的成熟的金融機構，為什麼願意做這種本大利小的生意？對於這個質疑，萬科集團總經理鬱亮解釋說，這個專案並不大，而且是HI來華投資房地產的第一單，雙方都在試水，這是對方願意接受這樣顯然不對等的合作條件的原因。

但外資對中國房地產業普遍的樂觀預期和強烈的投資慾望，顯然是鬱亮沒有明言的另一層原因。在國外資金普遍渴望投資中國房地產，但對風險又普遍感到難以把握的大背景下，萬科的規模、品牌和既往業績，對促成此次融資合作顯然起了決定性的作用。實際上，與萬科接觸的境外投資機構並不是只有HI一家，基本上所有有分量的境外投資機構萬科都接觸過。但經過慎重的權衡和雙向選擇，萬科最終還是和HI走到了一起。

五、相互助力，各為所需

既然專案不大，又地處中山，影響力有限，而以萬科的實力，透過其他渠道融資也不是很困難，為什麼萬科還願意與HI進行境外融資合作呢？事實上，在摸索、試水的階段，由於缺乏成熟的商業模式，合作的談判是異常艱難的。雙方律師整整談了9個月，最後的合同文字有20份之多，規定的內容非常細。

顯然，除了在財務上非常划算之外，萬科還有其他方面的考慮。鬱亮將此次境外融資對萬科的意義總結為兩條：“一是開啟了境外融資之門，豐富了萬科的融資手段，在融資渠道多元化方面邁出了重要一步；二是可以提高萬科的專案管理水平。”鬱亮指出，國外金融機構的投資管理非常嚴格細緻，這對萬科的專案管理水平也提出了更高的要求。例如，假如融資期限為42個月的話，專案計劃就必須做42個月，而萬科的計劃一貫是做24個月，這在國內本來已是很少見的，但依然不能滿足國外投資機構的要求。萬科的打算是，將中山專案的管理作為今後新的專案管理標準，可以為今後的境外融資安排打下基礎。對萬科來說，這是難得的學習和提高的機會。

那麼HI呢？他們也肯定有自己的如意算盤。作為來華投資的第一單，HI最關心的並不是利潤，重要的是有一個開始，並由此積累經驗、知識和人脈關係。短期的投資回報肯定不是HI所追求的，這與來華投資地產的其他國外基金有很大的不同。ING（荷蘭國際集團）和摩根士丹利在國內也有地產投資專案，而且都是以專案入股的方式進行，年度投資回報率非常之高，據稱不低於20％。這意味著，如果專案週期為兩年的話，總的投資回報率就高達44％。但既然中國房地產是高風險市場，要求高回報也是合理的。

而HI取低迴報的貸款模式，雖然無法分享高利潤，卻更具可持續性。可以預料，如果中山專案取得成功，萬科與HI及其他境外投資機構的合作肯定將繼續擴大，而HI也將藉此開啟中國地產市場的大門。

六、萬科試水，探索新途

隨著土地制度改革的深入，以及信貸政策的收縮，房地產行業的大整合、大洗牌已經拉開帷幕。在這個關鍵性的時刻，如何實現融資渠道的多元化，進而合理控制財務成本，並將財務風險降到最低，已經成了開發商最性命攸關的問題。萬科與HI的成功合作，無疑為境外融資探索出了一條新路。

融資渠道多元化目前是談論多，辦法少。雖然在地域上有國內國外的選擇，在國內有銀行和非銀行的選擇，但除了資本市場，非銀行的選擇就只剩下信託。