第55章 宏觀調控(第1/2頁)

去年查處鐵本事件，引發了上面對固定資產投資熱憂慮，特別是鋼鐵、水泥、房地產等行業，去年年初開始全國房地產市場出現了一匹大黑馬，以瘋狂地速度在全國各地大城市瘋狂拿地，讓很多企業對房地產市場有了超預期，上面意識到這個問題很快就採取了調控措施。

2004年3月，上面出臺了一系列對房地產的調控政策，這在2000年房改之後是第一次，在金融上採取了控制貨幣發行量和貸款規模的行政手段，土地政策方面嚴格土地管理、堅決制止亂佔耕地，清理和整頓在建和新建專案等。

不過這個政策很多人有不同的解讀，一些人認為調控政策收縮和規範房地產土地供應，也就意味著地價預期上漲，間接方式要推高房價。各種媒體也是如此解讀，一些城市開始出現了很多炒房客在各地掃樓買房。

其實這個政策開始並非是針對房地產，而是針對固定資產投資熱，各地出現大量違規批地佔地大上鋼鐵、水泥等專案，而這些產能的瘋狂擴張是因為房地產行業的需求暴增引發的，於是房地產也成為調控目標。

雖然調控政策出來了，但地價在繼續漲，買房的人越來越多，炒房的人到處掃樓，房價不停在漲，沒有人意識到可能的行業冬天，現在完全是房地產市場火爆夏天開始的時候。

沒有經歷海南島地產泡沫的人，對這一次宏觀調控的金融政策沒有足夠重視，甚至沒有一點敏感度，公開招拍掛土地出讓市場上繼續瘋狂舉牌拿地，但拿地資金來源卻是使用了高槓杆方式而來，自有資金比例很少，埋下了潛在的暴雷風險。

劉中覺得面對現在的新形勢，利民集團這邊需要提前做好相應的應對之策。正好陳利民打電話給劉中，告知和銀行郭行長約好了時間談融資的事情，銀行內部應該已經知道了政策風向，一定要在更加嚴厲的執行政策之下提前拿到開發貸融資。

陳利民和劉中一到銀行營業部，經理王萍熱情地就引著他們到二樓貴賓會客室，上樓梯的時候，劉中跟王萍開玩笑說好久沒有看到王美女了，王萍則大大方方地配合著說劉總是看其他美女去了吧。

雙方分別坐在會客室長桌的兩側，雙方先客氣寒暄幾句後，郭行長先入正題說道：“歡迎陳總和劉總蒞臨我行指導，俗話說一年之計在於春，你們上個月提交的專案融資方案本來是透過了，但最近有新政策需要補充一些資料和升級一些條件，正好你們過來我們商量一下。王經理你跟陳總和劉總介紹一下情況。”

王萍點了一下頭，隨即說道：“好的，陳總，劉總，是這樣的，我們總行最近下達了內部指導意見，房地產公司融資提高了條件，利民房產公司現在註冊資本金只有3000萬，需要提高到5000萬以上，公司淨資產率也是有要求的。”

這就有點讓陳利民為難了，現在利民房產是依靠3000萬資金轉動起來的，只是現金流現在不錯，第一次開盤迴籠了1個億元的資金，過幾天馬上第二次開盤預計能實現1.2億元資金回籠，一期地塊也做了開發貸款，融資了2500萬，但從會計準則上來說，在房子沒有交付之前這些都是負債，是預收購房者的錢，借了銀行的錢。

這一次是計劃把二期一起申請2500萬元的開發貸款，二期地塊土地款已經全部支付完畢，三期地塊剛剛拿下來，已經付了一半1500萬元土地款。

劉中看陳利民當場不好說太細節的東西，於是馬上接過話：“郭行長、王經理，你們知道最近半年多時間裡，全國房價都在漲，各地城市紛紛出了地王，而我們的專案當時是低價拿到的土地，如果按照原始拿地成本來算總資產，我們的負債率可能比較難達到你們的要求。但我們的資產明明增值了很多，這應該是遠遠超過了你們貸款條件的。”

陳利民