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是現房，不過樓盤主體應該已經完工。三期2328套商品房，均價4000元/平，將會給公司帶來豐厚的利潤。目標之二就是準備開發a1地塊，打造國內最頂尖的豪宅。一是回籠資金，二是進一步提升江南地產的地位。a1地塊國慶後就要招標設計方案，然後元旦左右就要動工，因為面積不大，1999年五一假期時就可以全部竣工亮相向全世界推薦。

至於汶州、寧博的首個樓盤，因為開工時間差不多，秦然決定把它們定在1999年農曆新年期間開盤。過年時，外出經商從政的人都回家團聚，又有假期是一個很合適的開盤時間。江州作為首府，對省內的汶州、寧博具有輻shè影響力，西子灣一期的成功已經樹立了江南地產的良好形象，過年時開盤熱賣秦然估計問題不大。汶州接下來將會開始25萬平的大型小區開發，這將會是分公司經理陳浩在明年的工作重點。

讓秦然比較擔心的是寧博舊城改造拆遷問題，江南地產已經打了1000萬款項到當地zhèng&nbsp；fu，由他們負責前期拆遷工作。但據當地員工傳來的訊息，進展十分緩慢，許多原住民都不願意搬遷，要求原地安置。現在對舊城改造的設計方案還沒有出來，所以對居民的安置方案也遲遲不能定下，國慶後秦然要抽出jing力來解決這方面的問題。因為按照計劃，寧博的第二個專案就是32萬平的舊城改造。

此外，還有就是要繼續儲備土地的問題，雖然江南地產在三個城市都有專案動工，但儲備量明顯不足，僅夠一年的開發量。所以還要繼續準備資金拿地，滾動迴圈發展，在當地深耕細作下去。

明確了戰略戰術的問題，又到秦然的幸福時刻，既然西子灣二期已經售罄，那麼他開始盤點一下二期專案的收益情況。

成本方面，土地款花了2。78億，設計費3600萬，前期投入8300萬，這裡一共是3。97億。然後進入施工售賣階段，主體施工費6。3億，景觀施工費8800萬，公司運營和營銷費用3500萬，融資利息費用9000萬，這裡又是8。43億。兩大項合計加一起成本達到了12。4億元。

收入方面，內銷時賣出2546套掙了11。5億，正式開盤當天剩下的1489套又賣了7。38億，加上4200個車位估算收入的1億，再算上沒有發售的1。8萬平商業地產面積作價0。9億，整體收入達到了20。78億。

扣除預提的稅費2。5億，西子灣二期江南地產掙了約5。88億，利潤率達到了28％，是一期的兩倍收益。原因主要在於一是提前低價拿到了土地，二是容積率變大能提供更多的房源，三是快速複製資金壓力小還趕上好時機開盤即售罄。

果然有了第一桶金，再賺取第二桶的時候就方便多了。資本為王，高投入高收益，秦然的西子灣專案實在堪稱地產界國內一流的cāo盤典範。

對照豐厚的收益，就不難理解秦然對屬下的大方。高薪和高福利，只佔到秦然高額收益的一小部分。待遇留人、感情留人、發展留人，是他一向以來對人才的策略。他記得很清楚，在上一時空就有一位房地產大老闆是因為某個專案幫公司掙了好幾億，結果年薪卻不足20萬，想爭取高薪不得最後怒辭下海創出了一大片天地。

在秦然的戰略中，集團公司要進入各方面相關領域，單靠他一個人肯定是不行的。所以他需要的是專業化的團隊幫忙打理，找到合適的人才並配給其相應的待遇，秦然相信這樣做的話凝聚人心、彙集人才便不在話下。

既然華人李首富能給到屬下上億的年薪，創造出“打工皇帝”，那麼秦然相信自己也會有這樣的胸襟，打造出內地的“打工皇帝”！；

第九十四章　曲線改革

國慶假期後，秦然剛到教學樓