第348章 鞭策入裡(第2/3頁)

住宅的目標客戶一般分為兩類，一種是投資型客戶，一種是自用型客戶，投資型客戶乃是依靠買後出租及房產升值獲利，就如同在座的兩位朋友，而自用型客戶乃是買後自用，不論過渡型居住還是永久性居住。

商業地產的客戶則包括了經營商戶、商鋪投資者和目標消費者三類人群。

經營商戶又可以分為主力店、次主力店、旗艦品牌店及普通品牌店，下表為某購物中心的目標商戶分類，可以看出各類商戶對物業的要求都不盡一致。

還有操作複雜性的區別，從開發商的地產開發角度來講，商業操作的複雜性甚之於住宅。

對於住宅而言，開發商將住宅賣出後基本就萬事大吉了，住宅的使用價值就開始在消費者手中體現。

而商業地產在銷售過後，是不能直接進行消費的，這時的商業地產專案在某種程度上是不具備使用價值的，它還要進行招商才能運營使用。

而招商運營乃是商業地產的生死環節，稍有不慎，便會將商業帶入萬劫不復的深淵，國內的很多商業就是沒有處理好招商與銷售之間的關係而導致專案夭折的。

還有就是物業要求區別。

住宅對物業的要求相對簡單，只要能滿足居住的功能就可以，對層高、荷載等的要求也不高。

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但對於商業地產而言，對物業的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細緻的要求，任何一點的差池都有可能影響商業地產專案的生存。

不同的商業業態，對物業的要求不同，舉例說一般百貨店樓板的承重要達到500公斤，建材超市要求荷載4000公斤，普通的超市和書店1000公斤，倉儲店的荷載就要達到1500公斤。

不同的業態，對高度要求亦不相同，做生活超市，5米層高就可以了；如果做建材超市，至少要8米層高；而做倉儲的話，要9米；如果建電影院，至少要9米層高，因為將來會使用大銀幕。

而住宅的活荷載只要200公斤，層高達到28—3米就可以了，由此可見住宅的物業要求要相對簡單的多。

還有就是銷售模式的區別。

住宅的銷售模式較商業地產而言模式較為簡單，通常為直接銷售，買賣兩清。

而商業的銷售則形式多樣，一般而言分為四種模式，直接銷售模式、帶租約模式、返租式銷售、整體銷售模式。

而且每種銷售模式還可以繼續細分，例如直接銷售模式還可以分為有條件和無條件兩種。

而返租式銷售更是靈活多樣，可以年返，也可以一次性返，或者二者的結合。

亦可分為五年及以內的短期返和五年以上的長期返，更可分為保底或不保底等等，不一而足，每種銷售方式均有其銷售的適應物件。

再有就是重點的投資回報形式。

對於開發商而言，商業地產的投資回報形式有三種，一是銷售獲利，二是後期經營收益，三是物業升值。

而住宅的投資回報形式只能透過銷售來實現，銷售只能獲取短期的資金回籠或者解決開發商後續開發的資金問題，而經營收益和物業升值才是商業地產投資回報的最主要形式。

例如北京的某購物中心，60多萬平方米一寸都沒有賣，上海的某購物廣場建設的時候投資不到5個億，後有機構出50億收購，卻被婉拒，因為這個物業每年都在升值，而且經營收益很高。

所以，商業地產真正的價值並非是銷售，而是獲取長期的經營收益和物業升值。

最後就是專業性程度的差別了。

商業地產與住宅地產對專業要求的程度和重點都是不同的，商業地產除了要遵循住宅地產所遵循的建築規範和消防規範外，還