第348章 鞭策入裡(第1/3頁)

第348章：鞭策入裡

蕭進在陳述著自己的對於商業地產的宏偉目標，也夾雜著自己的想法。

首先就是要有啟動資金，而這筆錢，光是靠房德佑自己公司和銀行借貸，還是不行，還要找到更好的融資途徑。

但房德佑並未接茬，他還沒有意識到這個問題，而是繼續問蕭進關於對商業地產的探索。

蕭進心中暗歎一口氣，繼續給房德佑講了另外的一個概念——商業物業的租售比！

商業物業是整租還是零售呢？

零售之後是統一經營還是分散經營呢？

要不要選擇以併購方式獲取成熟物業呢？要不要在非自己開發的物業上代客理財從事商業經營呢？

招商的時候選擇號召力強但是租金低的知名主力店還是選擇規模小利潤率高的新型主力店呢？

要不要建立屬於自己的主力店呢？

以上這些問號，讓房德佑瞠目結舌，想不到後繼還有這麼多的分叉口。

還未等他想明白，蕭進繼續講，“你要是想搞好一個商業地產，你得需要四大三業務能力！”

“啊？是什麼？!”

完整的商業地產開發運營企業應建立以下幾大業務能力：

投資能力幫助企業做出正確的發展規劃並選擇優質地段；

開發能力幫助企業在各環節逐步積累各類業態的物業需求特徵，不斷推陳出新設計出有吸引力的產品；

運營能力，即日常運營管理能力；

招商能力，高效的商戶招商和商業運營對商業地產運營至關重要，也是住宅地產企業轉型商業地產能否取得長期成功的關鍵所在。

“服務員，給我拿個紙筆！”房德佑終於是腦子裝不下了。

而蕭進繼續在那裡口若懸河，這也吸引了房似玉和那兩位朋友的注意。

商業地產企業應服務好三大客戶：消費者、商戶和投資者，其中消費者滿意是三者滿意的共同基礎。

對於向商業地產企業轉型的住宅開發商，應摒棄過去只關注直接消費者的思路，轉向關注多層次消費者，實際上這種特徵並非商業地產行業獨有，比如客車行業就需要同時關注客車購買者和客車乘坐者兩種客戶，企業在如何面對多層次消費者方面有大量成熟經驗可循。

這個是和傳統的住宅地產有著很大功能區別的。

住宅的功能要求較為單一，主要就是滿足人們的居住功能，為人們提供一個能夠遮風擋雨的休憩之所。

而商業所要承載的功能就較為複雜，商業地產最一般的功能是作為商品流通的基礎設施，承擔商品的流通展示功能，對人而言就是滿足人們的購物需求。

同時商業地產還可以承載其他功能，例如餐飲功能、娛樂功能、休閒功能、商務功能等等，就因為商業地產的功能要求靈活多變，故導致對其的操控也就相對複雜。

再一個是地段的區別，房地產因其不可移動性，因此不論住宅還是商業，對地段的要求都比較高，而商業更之為甚。

相對而言，住宅選擇地段的彈性空間更大，不論城市中心，還是城市郊區，亦或荒郊野嶺，均可開發住宅。

而商業則不同，商業一旦離開城區，來到郊外，就需要對商業的經營內容、業態進行檢討。

例如適應於城區的零售百貨如果來到郊外就生存渺茫，地選錯了，那必定難以生存。

商業對“易達性”的要求很高，專案最好處在道路十字路口或緊鄰幹道，客流、人流、車流穿行方便，這樣才能增加顧客的光顧可能。

接下來是客戶方面的區別。

住宅地產涉及客戶層面較窄，而商業地產涉及客戶層面較寬。